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投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率:許多華人朋友最近都會問我「我在日本買房好不好?」我總回答説「如果你常到日本,自己想住、用的話,那就OK,若要投資還是三思而行吧!」因為日本房地産有許多華人不知道的真相,那是什麼呢? 投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

仲量聯行(JLL)調查顯示,外國人取得東京房地産的比例,在2012年只有10%,2013年增加到12%,2014年的第一季達到19%,現在更衝破20%大關了,尤其中國或香港、台灣、新加坡等華人買的最兇。

華人爆買日本房産,主要認為日本房價跟台北、香港、上海等比起來,實在太便宜了,加上日圓暴跌3成,好像日本全部打7折一樣,無法忍住不買,不過以為買了日本房産就會賺,那可要小心了,因為日本房産有些不能不知道的真相。 投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

首先,日本房産跟歐美等國很不同,新築房子跟中古房子差價很大,房子只要一經手,就算是中古的了,因此買新的進來再賣出,一般説法就是會先損失2成,1成是折舊,1成則是來回仲介手續費、稅金等買賣基本費用,如果囤放幾年,則損失慘重,不像其他國家新築房子跟中古相差不遠。

或許如俗話所説「日本人喜歡新東西」除了神社寺院外,日本老建物不大多,同樣住宅大廈,即使中古的地段比較好,也往往新築比較值錢;因此在日本買房,跟在台灣、香港等第地買房不一樣,只要買了,過一手,即使沒住也算中古的,要覺悟在日本市場上是會掉價的。 投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

其次,日本少子化問題嚴重,人口越來越少,空屋數驚人,現在空屋數是820萬戶,每7戶有1戶沒人住,連人口最集中的東京有近82萬戶空屋,而且空屋還在增加中,沒人住的房子不會漲價,只會掉價的;因此要不計較房子脫手時會掉價,那才能買。投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

許多華人買日本房子是期待2020年東京奧運房價會大漲,但日本是超級成熟社會,不會因為奧運而大成長;像2014年空屋率高達13.5%,連東京空屋率都高達11%,空屋數及空房率都創下史上新高,眼看再5年,亦即2020年,日本空屋率評估將投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率達40%,到處都是空屋,尤其2020年東京奧運結束後,暫時集中到東京人口就會大減,需要大減。

日本還有所謂「2019年問題」亦即日本的家庭戶數, 從2019年會從巔峰的5307萬開始減少;日本人口早就開始減少了,至今房地産市場靠戶數沒有減少還撐著,連戶數也開始減少了,空屋將更大量出現;此外2019年外資將可能拋售至今囤的房産,因為日本房産稅制在5年內轉售獲利要課39%稅金,5年以上則為21%,最近一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手,導致日本房産暴跌將加速進行。投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

許多華人投資日本房子是期待房租收入,認為至少有房價的4%-5% ,比起華人地區的1%-2%好多了,但現在因人口減少、原本空屋率高,供過於求,加上日本今年5月空屋稅提高6倍,大批空屋投入市場,房租、房價現開始下跌了,收租公、收租婆的美夢要成真不容易。

許多華人買的都是普通日本人不會喜歡的房子,如朝北的房子、 公寓的一樓等,因為不懂高緯度地區的日本人對陽光的珍惜等,結果只好降價求租,要出售時也沒人買,只好找其他華人當小老鼠。

此外日本房産的維持成本很高,要付昂貴的管理費、修繕費、稅金(固定資産稅・所得稅等)、管理經費(付給房産業者費用)、驚人的折舊等,外國房主還有外匯風險等,像3、4年前日圓高價位時買房的華人,痛的不敢説。投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

日本現在唯一漲價的是東京新築大廈的買價,因為東京奧運工程趕工中,人手不足,工資大漲,加上日圓暴跌,進口建材大漲,建築成本大漲而造成新建大廈漲了1-2成,買價漲跟房租漲是兩回事,房租確確實實在下跌中。投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

 

「東京 2020 年舉辦奧運,景氣看好,現在正是投資日本房地產的好時機!」「日本人口愈來愈少,現在去日本買房子,以後要租給誰?」眼看著台灣和日本的房仲業者競相舉辦日本房地產投資說明會,近日成為市場的熱門活動;然而,投資人在看好投資報酬率的同時,卻又擔心日本老人愈來愈多,空屋勢必增加。去日本買房到底好不好?投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

台灣人在日本購屋出現熱潮,不但台灣房仲業者提供在日本仲介的服務,日本也有多家房仲公司在台灣設點,更標榜背後有日本總公司可提供協助。以日本信義房屋為例,今年前三季平均每天帶看客戶 3.6 組,成立 6 年來,累計成交件數將近 2 千件,總銷金額超過 1,200 億日圓(約新台幣 372 億元),現在還在大阪成立支店。

東京置產的 3 種台灣人 投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

日本經過失落的 20 年,全國平均地價已跌到泡沫時期的一半以下,東京則剩下三分之一,全盛時期每平方公尺約 278 萬日圓,2015 年底大約是 84 萬日圓。此外,據《全球房地產指南》2015 年的資料,日本的不動產租金收益是 5.02%,遠高於台灣的 1.57%、中國的 2.66%(主要城市平均)、香港的 2.82%。加上安倍經濟學使得日圓 2012 年底開始貶值,以及東京 2020 年主辦奧運的題材,華人在日本不動產的投資方興未艾。

日本信義社長何偉宏透露,在東京置產的台灣人可以分為 3 種族群,第一是醫師、律師、會計師等專業人士,第二是中小企業主,第三種則是退休公務員;而物件金額則多半在 4 千萬到 7 千萬日圓之間,這樣的房價在 3 年前可以買到 1 房 1 廳 1 衛;不過,這 3 年來東京房價平均每年漲 8% 至 10%,現在大概只買得到一廳一衛。至於購屋的目的,大約有 6 至 7 成是投資,其餘是自住,除了當做第二個家之外,尤其去年到今年為止,不少人是因為子女在東京就學或就業而購屋。

在台灣日商公司工作的方小姐,2 年前也在東京墨田區兩國車站附近買下 10 多坪的房子,當時售價 3 千萬日圓左右,今年行情已經漲了 200 萬日圓。不過,她說:「這只是行情,不一定能用這個價格賣掉,而且房子持有 5 年以內就出售的課稅很重,所以暫時不會賣。」日本未滿 5 年出售的稅率是 39%(所得稅佔 30%、住民稅佔 9%),超過 5 年才降為 20%。

看好東京的租屋需求,會日文的方小姐,自己找了一家在地的日本房仲業者,對於他們做事的鉅細靡遺,印象深刻。「他們準備了從房屋興建完工到現在的所有資料,加上房子是否曾發生過火災或淹水、是否因噪音被鄰居控訴、前一手房東為何要出售、現在的房客租了多久、之前有多少時間是空屋等,所有可能影響租售的因素都列出來,一項一項念給我聽,確認之後要我簽名。」所以將來好不好出租或出售,買方簽字前應該心裡都有底。

此外,日本房屋的管理費的確不便宜,不過方小姐認為,管理公司的確也很盡責,讓外觀和設施維持好的狀況,「我的房子屋齡 20 年,不過看起來只有不到 10 年。」

空屋率  顯示城鄉兩極化 投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

日本人口減少是不爭的事實,這也是讓外國人不敢投資當地的重要因素。2010 年日本總人口達到 1 億 2,806 萬人後轉趨減少,今年 4 月 1 日為止已降為 1 億 2,699 萬人。在高齡化的情況下,根據日本總務省的調查,2013 年日本全國空屋約有 820 萬戶,空屋率創下 13.5% 的新高,而且到 40 年,空屋率甚至可能達到 43%。

但相對於空屋率最高的山梨縣 22%,東京都目前為 11.1%,顯示日本大都市和地方城市出現兩極化現象。日本人口減少,東京都 23 區由外地移入的人口卻一直大於移出人口,使人口連續 19 年成長,總數超過 1,300 萬人。

日本國稅廳 7 月 1 日公布的 2016 年路線價(做為繼承稅和贈與稅的計算標準),日本全國平均上漲約 0.2%,而東京漲幅達到 2.9%,大阪也漲了 1%。由此看來,投資日本時,最好鎖定東京等大城市,而且連區域都得慎選。

何偉宏說:「日本房仲交易制度有一個特別的地方,就是同一個物件有不只一個人要買,就用抽籤的方式決定。3 年前我剛去日本的時候,幾乎不用競爭,有意購屋的人可以直接購買,但是現在競爭開始激烈。客戶要買房往往要和 3、4 個日本人一起抽籤,甚至還有的物件搶手到要抽 9 支籤。」顯示不只台灣人熱中到日本置產,日本人也開始關注不動產投資。他認為人口老化的同時,也會出現城市集中化,因為在大城市,才容易取得醫療等方便的服務。

謹守 5 條件  立於不敗 投資日本不動產-不動產日本-投資海外不動產-不動產投資報酬率

已故的「投資之神」邱永漢曾分析投資日本房地產的 5 個考量條件:一、靠近車站,非常方便的地方;二、購買時是住宅,但以後也可以當辦公室使用;三、所在位置的地名看起來要很高級,如代官山、六本木等;四、建築物看起來氣派;五、建設公司要有信譽。研究邱永漢投資近 40 年的戶田敦也認為,邱永漢的房地產投資術至今依然適用。

其中,邱永漢最重視的還是地點,曾說「買房第一看地點,第二看地點,第三還是看地點。不只是東京,到香港、北京、上海,哪裡都一樣。因為建築可以改建,地點卻永遠不會變。」不過,氣氛好指的不是鄉下地方那種幽靜,因為他也強調不投資沒人的地方,「人潮才會吸引錢潮;錢又會再滾錢」,郊外度假區的不動產或許很便宜,可是不好脫手。

日本房屋的維護費用偏高,這也是因為日本人相當重視屋況。戶田敦也指出,除了距離車站要近之外,管理狀況也是日本人買房時的重要考量。只要地點佳,屋況維持得好,屋齡其實不是太大障礙。

買房是人生中的大事,到外國買房子的難度更高,因為它還會牽涉到語言、交易習慣、經濟情勢等複雜因素。如果下定決心挑戰國外包租公包租婆,最好掌握放諸四海皆準的購屋原則,以降低風險。

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