日本購屋│投資日本不動產│日本買房│日本買房投資 日本不動產明年漲勢仍可期。日本購屋│投資日本不動產│日本買房│日本買房投資 拜全球海外置產資金搶購日本房地產之賜，包含了東京不動產及大阪不動產。尤其是來自中國的海外投資人，不僅爆買日製產品，購買日本房地產的金額更是不在話下。隨著愈來愈熱的奧運效應，還有賭場概念，日本不動產仍是目前海外房地產的首選！
日本購屋│投資日本不動產│日本買房│日本買房投資 房仲業者指出，2015年海外人士於日本房產成交量增加了300%!購買日本不動產的額度接近2500億台幣。赴日旅遊的人數也增加了將近50%，酒店供不應求，大大刺激了旅遊業及相關不動產行業；愈來愈多中國客戶詢問和投資東京房地產和大阪房地產等日本地產，感覺就像數年前一窩蜂到香港炒樓！
日本購屋│投資日本不動產│日本買房│日本買房投資 表示，近期強勢的美元開始放緩，還有大量海外資金以日元作為避險貨幣而湧進日本，樂觀預估下半年東京不動產及大阪不動產將合理地持續穩定上升。日本購屋在日本收租當日本房東仍是這兩年最穩定的海外投資！全球房地產中，如紐約不動產、馬來西亞不動產、倫敦不動產、紐西蘭不動產、雪黎不動產、香港不動產、上海不動產、馬德里不動產，以大阪不動產最有吸引力，投報率有9%以上。
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後看中的，是可以眺望晴空塔，靠近淺草錦系町站，一房一廳，近二十坪總價八百萬台幣的預售屋。一坪約四十萬，在台北市連北投都買不到，好令人心動。談到附近的生活機能，周怡雯興奮地在言談間擘劃出交通地圖。位於東京JR山手線、總武快速線與地鐵半藏門線上，四通八達，離東京羽田機場只消半小時的距離。
「我看完房子的第二天就簽約了，」周怡雯開心地談論著在日本置產的夢，準備明年三月入住。
她不是唯一做東京置產夢的人。
自一三年底日本首相安倍晉三上任以來，日圓對新台幣已經貶值二五％，日本房價大打七到八折，台灣人到東京置產也愈來愈熱。
信義房屋日本事業處專案經理柳政億指出，台灣人日本買房在一三年大爆發，光信義就賣出四百五十間房子。今年，他樂觀預估將成交六百件，金額上看四百億日圓。
過往台灣人在日本置產自住比例佔五成，今年投資客已佔八成。「現在很多好的物件一週就被搶光，我們都要隨時幫客戶注意，」柳政億說，從前客戶可以考慮三週再下單，但現在好房子要先搶。
台客赴日買房大爆發
歸納日本吸引台灣投資客的原因，推力來自台灣房地產租金的投資報酬率僅一％到三％，扣除各項費用與租稅前，日本報酬率最多卻高達八％；拉力源於日圓走貶，與二○二○年東京奧運推升房價的預期心理。
但是，投資日本房地產真的能賺錢嗎？
相較於台灣的一頭熱，最唱衰日本房市的就是日本人自己。
根據日本不動產經濟研究所十一月最新調查，東京首都圈的總銷售戶數已經連續九個月下滑。東京與大阪中古屋的房價上下起伏，並不是一路上漲。
風險１：在日本養房很貴
德勤財務顧問資深副總經理徐仲華說，台灣人到日本投資主要是買套房與小坪數住宅，但日本民眾對日本房地產態度保守，日本房價上漲幅度遠較亞洲其他國家緩慢。
此外，民眾現階段投資日本不動產必須精算，持有成本、退場時機以及匯率波動三大因素。
先不管房地產買賣時，需繳的印花稅等一次性租稅。（見表）
以台灣人東京買房的平均物件模擬，兩房一廳，折合台幣一六九○萬（日圓六五○○萬）的大樓，若順利出租，每月可收租二十萬日圓，約台幣五萬三千元。
依照日本稅法，這二十萬日圓得先繳消費稅八％，每月繳租賃代管費六％。
每年還要繳類似台灣房屋稅、地價稅的固定資產稅與都市計劃稅一．七％，房東還有個人所得稅。
由於日本也是採取公告房地產價格課固定資產稅，中古屋的公告地價低則為市價四成，高則為八成。保守估計養一間房子的基本開銷是九十萬日圓。報酬率約二．四％。
柳政億強調，大坪數的新房子並非台灣人買房的主流，實際投資報酬率還是要看房子本身，需要精算。
世邦衛理士董事總經理林俊銘提醒投資人，如果把錢匯回台灣，在台灣需課稅，有雙重課稅可能。
風險２：奧運題材提前反映
第二個風險，則是現在進場時機太晚，投資人容易被套牢。
徐仲華分析，一般房仲會建議投資人持有房產五年後再賣出，因為讓渡所得稅可由三○％減為一五％。根據過去經驗，持有房屋期限多為七到八年。但現在進場，出場時機點就會錯過二○二○年房價被公認為最高的奧運期。
此外，徐仲華分析，日本已進入高齡化社會，人口中老年化速度增加；加上日本年輕人由於工作型態不穩定，工作流動率較頻繁，種種因素導致日本人基本的購屋需求力道不強。「個人住宅或小坪數住宅的投資較不適合，未來五年脫手機會不高，」林俊銘也指出。
投資日本房地產的第三個風險是匯價。
日本政府統計，東京精華地區的房價近兩年平均每年成長二．五％，加上二．四％的收益率，投資人年報酬率可達五％。但過去兩年，日圓對台幣累計已貶值了二五％。如果當初是拿一筆台幣換成日圓去買房。換回台幣時，報酬率就會被匯差吃掉。
風險３：日幣貶值高風險
要避免匯率風險，唯一的方法就是在當地台資銀行分行借日圓去投資，可貸到售價的五至七成。日圓貶值，以台幣折算日圓，要還的台幣金額變少，也能賺錢。
兩年前買入東京房地產的吳夏女士（化名）指出，她就是靠七成日本房貸，三成台幣自備款，兩年光匯率就賺了錢。但日圓若回升，借日圓買房也可能賠錢。
目前台資銀行在日本設有分行的有五家，分別為兆豐商銀、中國信託、第一銀行、台灣銀行和彰化銀行。
第一銀行東京分行指出，日本不動產貸款的門檻為三千五百萬日圓，貸款利率為二．五％上下。放款對象都是已有一筆閒置資金，在台灣也有豐富買房經驗的客人。
東京買房誰能作夢？答案是，有自住需求、不計較投資報酬率的日本迷，或是早有閒錢，在日本以錢賺錢的人，東京置產才是美夢。
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